Asiakkaan maksukyky on ykkönen

Suomalaisilla asuntovelallisilla kotitalouksilla oli vuonna 2022 keskimäärin 110 000 euroa asuntovelkaa. Toimitusjohtaja Raili Hyvönen kertoo, että Vaara-Karjalan Osuuspankin asiakkailla asuntolainaa on keskimäärin 87 000 euroa. Lainoilla hankitaan kaiken kokoisia ja -näköisiä osakehuoneistoja ja taloja. Haluavatko ihmiset hankkia kodikseen unelmalukaalin vai peruskodin?

– Tässä on vähän sekä että -tilanteita. Välillä halutaan kuu taivaalta, ja kun käydään keskusteluja asiasta, mitä kaikkea se unelmakoti tarkoittaa, ehkä realismi tulee keskusteluun mukaan. Toisaalta monet hakevat hyvin järkevää ratkaisua – kunhan on koti perheelle, ei sellaista, että kaiken pitää olla ihan älyttömän hienoa, luonnehtii OP Vaara-Karjalan myyntijohtaja Päivi Hartikainen.

Tämä hetki ja tulevaisuus tarkastelussa

Asuntolainojen hakijat ovat sekä yksinäisiä, pariskuntia, että perheellisiä. Noin kolmasosa asuntolainojen hakijoista on ensiasunnon ostajia. Keskimäärin ensiasunnon ostaja on vähän yli 30-vuotias.

Myönnettävään asuntolainaan ja sen määrään vaikuttavat useat osatekijät, joista keskeisin kriteeri on lainanhakijan maksukyky. Lainaa saadakseen tulee olla säännölliset tulot, jotka voivat olla palkkaa, yrittäjätuloa tai eläkettä. Laina mitoitetaan tulojen mukaan.

– Nykyisin keskustellaan entistä tarkemmin asiakkaan kanssa tämän hetken tilanteesta ja tulevaisuuden näkymistä. Asiakkaan maksukyky on luotonmyönnössä keskeinen kriteeri. Toinen asia, mikä vaikuttaa siihen, järjestyykö rahoitus asiakkaan toivomassa muodossa vai jotenkin muuten, on kohde. Eli mikä on asiakkaan mielessä olevan kohteen kunto – ja toki, jos miettii lainan määrää, niin totta kai sijainnillakin on merkitystä. Sijainti vaikuttaa oleellisesti asunnon hintaan, ja asiakkaan mahdollisiin tulevaisuuden näkymiin – jos tulee vaikka muuttotilanne eteen, niin miten sitten edetään, Hyvönen lausuu.

Päivi Hartikainen täsmentää, että alueellisia rajauksia asuntolainoissa ei kuitenkaan ole tehty. Asunto on mahdollista hankkia mistä tahansa, kun vain maksukyky lainoihin on riittävä.

Remonttitarpeet kartoitettava

Ostettavan kohteen kunto vaikuttaa asuntolainan myöntämiseen. Jos remonttitarpeita on heti tunnistettavissa, lainaneuvotteluissa keskustellaan myös remonttikulujen kattamisesta.

– Totta kai, kun asuntolainaa haetaan, niin joudutaan kiinnittämään huomiota mahdollisiin korjaustarpeisiin. Jos sellaisia on, pitää miettiä, millä ne korjaukset tehdään. Voi olla, että asuntolainan määrä on mitoitettu niin, että asiakkaan maksukyky riittää juuri asuntolainaan, ja sitten onkin kysymys, että millä sitä korjausta tehdään, jos ei ole ollenkaan ennakoitu, Päivi Hartikainen selventää.

Toisin sanoen, remontoitavissakin kohteissa maksukyky määrittelee paljon lainansaantia. Korjaukseen tulee olla eri laina, jolloin tarkastellaan kokonaislainantarve.

– Meidän pitää selvittää asiakkaan maksukyky kokonaisuuden osalta, jotta hän selviää asuntolainasta ja remonttilainasta ja vielä esimerkiksi olemassa olevasta autolainasta, Raili Hyvönen muotoilee.

– Nettotulojen pitää kattaa kaikkien erityyppisten lainojen kuukausierät ja ne pitää pystyä kokonaisuutena hoitamaan sovitussa aikataulussa.

Varaa oltava elämiseenkin

Pankkien luotonmyöntökriteerit ovat kiristyneet. Raili Hyvösen mukaan asiakkaan ja ostettavan kohteen tilannetta selvitetään entistä tarkemmin pankkisääntelyn vuoksi. Asiakkaan maksukyvyn pitää olla riittävä koko lainankestoajan.

– Yleisin syy kielteiselle lainapäätökselle on se, että maksukyky menee niin hilkulle. Uuden sääntelyn tarkoitus on, että asiakkaalle pitää jäädä myös elämiseen rahaa. Asuntolainan lyhennykset eivät voi olla 60 prosenttia asiakkaan nettotuloista, Päivi Hartikainen kertoo.

Minkä verran lainaa sitten voi olla nettotuloihin nähden?

– Suunnilleen 40 prosenttia lainanhoitokuluja on vielä ihan ok, mutta sanoisin että se 60 prosenttia ei voi olla kuin hetkellinen tilanne – käytännössä se olisi jo niin iso osa henkilön nettotuloista, että se ei ole kestävä ratkaisu, Hartikainen perustelee.

– Tietysti perheen tilanne vaikuttaa asiaan, tulot voivat olla hetkellisesti pienemmät, vaikka perhevapaan vuoksi, mutta kokonaisuutta katsotaan vähän pidemmällä aikavälillä, Hyvönen lisää.

Omaisuutta omasta takaa

Myönnettävän asuntolainan määrä peilataan siis lainanhakijan maksukykyyn. Lisäksi lainoissa tarkastellaan vakuudet. Omaa rahoitusta tai lisävakuutta on oltava 10 prosenttia tai ensiasunnon ostajalla viisi prosenttia.

Ostettava kohde itsessään on ensisijainen vakuus, mutta vakuutusarvo on pienempi kuin markkinahinta, käytännössä 70 prosenttia. Jos lainan määrä on suuri suhteutettuna asunnon käypään arvoon, vakuuksia kysytään.

– Pitää olla reaalivakuutta, eli takaaja ei riitä. Lisävakuutena voi olla joko kesämökki, vanhempien asunto, metsätila tai talletuksia. Myös valtion maksullinen takaus, Garantia, on mahdollinen, Päivi Hartikainen luettelee.

OP Vaara-Karjalan toiminta-alueella metsätilat ovat melko yleinen käytetty lisävakuus lainoissa.