Asuntokauppariidan voi välttää kirjaamalla kaikki havainnot ja keskustelut kauppakirjaan

Omakotiliiton projektipäällikkö Sami Toivasen mukaan Suomessa vuosittain tehtävistä noin 15 000 pientalokaupasta yli tuhat johtaa riitaan, jopa oikeuteen. Viikonloppuna Joensuussa järjestettyjen Kotona-messujen keskustelupaneelissa pohdittiinkin, miten asuntokaupan voi toteuttaa turvallisesti.

Aiheesta keskustelivat kuntotarkastuksia tekevä Insinööritoimisto 2K oy:n projekti-insinööri Tiia Husu ja kiinteistö- ja asuntokauppojen parissa työskentelevä asianajaja Niina Kukkonen Asianajotoimisto Kontturi & Co oy:stä. Yleensä riitojen taustalla on suppea kauppakirja, huonosti tehty kuntotarkastus tai se, että tarkastusraporttia ei ole ymmärretty tai tehty siinä mainittuja lisäselvityksiä.

– Suurimmasta osasta tapauksista pystyy sanomaan, että ei oltaisi riitatilanteessa, jos nämä olisi tehty kunnolla, Kukkonen sanoo.

Kuntotarkastus tärkeä

Pientalokaupan yhteydessä tulisi aina teettää asuntokaupan kuntotarkastus. Siinä selvitetään kohteen senhetkinen kunto ja ominaisuudet sekä arvioidaan riskejä ja tehdään havaintoja. Tavoite on, että kaupan osapuolilla on sama käsitys kohteesta.

Suomessa ei ole kuntotarkastajan vastuuta määrittävää lakia, vaan tarkastus pohjautuu tilaajan ja tarkastajan väliseen sopimukseen ja kuluttajasuojalakiin.

Tiia Husu vinkkaakin, että tarkastus kannattaa teettää asuntokaupan kuntotarkastajan pätevyyden omaavalla henkilöllä Rakennustieto oy:n kuntotarkastajan suoristusohjeen mukaan. Vaatimuksen voi kirjata jo tarjouspyyntöön.

Kuntotarkastusraportti on luettava huolellisesti ja ajan kanssa läpi, niin, että sen sisällön varmasti ymmärtää, tarvittaessa raportin laatijan ja kaupan toisen osapuolen kanssa. Mahdollisille lisäselvityksille on myös varattava kunnolla aikaa.

– On erittäin todennäköistä, että lisätarkastuksia suositellaan, jos kyseessä on vanhempi rakennus. Kuntotarkastajalta kannattaa aina kysyä, mitä havainto tarkoittaa ja mitä pitäisi tutkia tarkemmin, Husu neuvoo.

Kaikki kauppakirjaan

Myyjän on kerrottava ostajalle talosta kaikki tieto, joka hänellä on, myös historia- ja korjaustiedot. Suullisestikin läpikäydyt tiedot, muun muassa havaitut poikkeavat hajut ja epäilykset tulisi kirjata kauppakirjaan.

Kauppakirjaan voidaan merkitä vaikkapa, että myyjä on huomannut yhden talon nurkan olevan viileä, mutta ei ole tutkinut asiaa tarkemmin.

Myös ostajalle voi muodostua erityinen selonottovelvollisuus, joka velvoittaa tekemään rakenteisiin ulottuvia tutkimuksia. Tällainen voi olla esimerkiksi kuntotarkastuksessa mainittu lisätutkimuksen tarve epäillyn vauriorakenteen tai riskirakenteen kohdalla.

– Jos ostaja ei sitä tee, hän voi menettää oikeuden vedota seikkaan virheenä, Niina Kukkonen sanoo.

Vastuuta voidaan rajata

Myyjän vastuu kestää viisi vuotta kiinteistön hallinnon luovutuksesta. Kauppakirjaan kirjaamalla myyjän vastuu voidaan kuitenkin rajoittaa pois tietyistä asunnon rakenneosista, esimerkiksi käyttöikänsä päässä olevasta vesikatosta.

Ostaja ei voi riitauttaa asiaa, joka on rajattu pois myyjän vastuulta oikeaoppisella vastuuvapauslausekkeella.

– Lähtökohtaisesti ei voi vedota seikkaan, jonka on tiennyt ennen kaupantekoa, Kukkonen tiivistää.

Poikkeus viiden vuoden aikaan on, jos myyjän todetaan menetelleen ”törkeän huolimattomasti tai kunnian vastaisesti ja arvottomasti”. Tämän osoitusvastuu on ostajalla, joskin todisteiden hankkiminen voi olla vaikeaa.